23 八月

转个楼花要交那么多税?网友详述楼花转让过程!

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近年来加拿大房地产市场火热,引发了不少投资者购买期房,即通常称之为楼花的投资行为。如果在房屋产权交接之前将合同转让,通常称为楼花转让(Assignment)。


楼花转让会涉及三方,首先开发商(Builder)同意转让,其次转让方(Assignor)愿意把自己名下的楼花转让给别人,受让方(Assignee)同意接受别人转让的楼花合约。不少投资者通过楼花投资获利丰厚,但由于没有正确申报相关税费,存在较大的税务隐患。


税局对地产买卖的三种类别有不同规定:
 第一种, 自住房卖出时取得的资本增值免税;
第二种,投资物业卖出时资本增值需要交税,即资本增值的一半要作为卖出当年收入申报;
第三种,炒卖楼花,既楼花买家在最后成交前将楼花卖出,所赚取收益全部作为卖出当年收入纳税。另外,即使楼花交割,被税局视为频繁买卖物业取得的增值,也需要全部作为卖出当年收入纳税,同时需要缴纳该生意收入的HST。


转让楼花首先需要考虑的是所得税费用成本。如果转让获利被界定为生意收入,与资本增值相比,税务成本将大大上升。比如,老李购买一独立屋楼花,共交了$20万定金,房价为100万加元,其购房的目的就是在交割前转售赚取价差,假设老李加价$30万将其楼花转售,那么这30万很可能被税局当成生意收入,假设老李的边际税局是40%,需要缴纳的所得税为12万,但如果是资本增值,同样的边际税率,只需要交税6万。


其次需要考虑销售税费用成本。对于楼花转让涉及的销售税,加拿大税局CRA文件(GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit )有明确规定,转让楼花如果被税局认定其主要目的是取得盈利,那么转让方就类似于开发商,赚取的差价将被作为生意收入缴纳所得税,同时差价部分还需要缴纳HST。


在实际操作中,如果转让方付了定金,把楼花合同转时要按照商定的盈利差价加定金本金(Profit plus Recovered Deposit)收取HST,如果开发商收取了转让费,转让费也是需要缴纳HST的。HST是销售税,是按销售额来计算的,转让时所交定金也算销售额。举例:比如,老李购买一楼花共交了$20万定金,假设老李加价$30万将其楼花转售,那么需要缴纳的HST是$50万的13%,即6.5万,而非$30万的13%。


再次,需要考虑楼花转让失去的销售税退税优惠,这部分的损失最高可达2.4万。在安省购买新房包括楼花,需要交HST,如果是自住(包括父母,子女等居住)可以申请HST退税;如果用于出租,也可以申请HST退税,要得到HST的退税,必须将所购买的物业用作自住,或者能够证明自己将物业出租至少1年。以安省为例,HST退税分为联邦HST退税和安省HST退税两部分。如果低于房价低于35万, 购买者可申请36%的联邦HST退税,比如房价35万, 所得到的退税为$6,300。如果所购买的房屋房价房价$350,000和 $450,000之间部分,联邦HST退税会按比例降低,如果所购买的房屋房价超过45万,则联邦HST退税就没有了。


安省HST退税没有房价限制, 即房价45万以上仍有退税,新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。


另外,需要考虑的你接手的楼花是否来自非税务居民。非税务居民卖出在加拿大的物业时,通常会被买家律师预扣房价的25%甚至50%作为预扣税,等非税务居民卖出楼花,申报并缴纳相关税费,并拿到税局清税证明之后,才将预扣税退还卖家。如果没有通过律师进行相关交易,往往会忽略卖家的非居民身份,最终的结果买家将负责支付该增值税。


我们以具体的例子来说明转让楼花的投资收益。假设老李转让从开发商手上购买的楼花原合同价为100万,老李购买楼花共交了$20万定金,老李将其加价30万出售,毛利是30万,我们看看除去各种费用及税费后还剩余多少。


多数情况转让楼花是通过地产经纪进行的,假设经纪佣金按照总成交价的2.5%计算,130万成交价需要支付佣金为$32,500(不包括HST),实际支付佣金为36,725(包括HST)。


另外还需要支付律师费和开发商收取的转让费:假设开发商收取的转让费用为$500,律师费$1,500,两项费用为$2,000。


首先看个人所得税要交多少。转让楼花所得通常会被当作生意收入,我们假设老李有正常的工作收入,生意收入的边际税率为40%,需要交个人所得税为(300,000-32,500-2,000)*40%=$106,200。


我们再看老李要交多少HST。盈利30万加定金20万供50万,需要交13%HST,即$65,000,扣除经纪佣金支付的HST$4,225,共支付HST$60,775。


总共老李转让楼花的费用及税费为:36,725+$2,000+106,200+60,775=$205,700。


老李税后投资回报为300,000-205,700=$94,300。


如果考虑老李20万投资的机会成本,假设20万用于别的投资能取得每年5%的回报,楼花投资期按三年计算,利息成本为$30,000,老李投资楼花三年,用了5倍的杠杆,仅比普通的投资多挣$64,300,即每年多挣$21,433。


总之,楼花转让不能不考虑转让中的费用和税收,在购买楼花之前,需要做好成本和收益测算。


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