29 七月

多伦多房市乌云滚滚!律师警告9月有大批人”跳船”–刘晓宁-金牌经纪加拿大房产网

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加拿大央行持续加息的行动让房地产市场急速逆转,现在有地产律师警告,市场的风暴正在酝酿,而且可能会变得更糟。

多伦多房地产律师Mark Morris说,如今信贷收紧,延期贷款盛行,违约率上升。他说,市场的资金流动性已经变成了涓涓细流。

图源:FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL

Morris是legalclosure .ca的负责人,他的办公桌上每天都有15到20份问题个案。买家们计划用房屋净值信贷额度(HELOC)购买另一套房产时,发现这条路已经走不通了。

Morris也在仔细观察新房市场,并认为未来会有危险。他指出,与建筑商签订楼花合同的买家中,许多人指望能够在交房之前将合同转卖。在房价快速上涨时,投机者经常通过所谓的转让交易获得巨额利润。

他认为未来许多楼花买家将没有能力完成交割,尤其是在目前的经济形势下。

由于通胀失控,加拿大央行自今年3月以来已经4次上调基准利率,至目前2.5%的水平。今年还会有3次加息的可能。

Morris说,贷款机构在向建筑商提供融资时往往不严格审核,不要求提供楼花买家的资质证明。他说:“市场现在没有流动性。买家会发现,他们买不起,也无法把楼花转让出去。

图源:51找房

在这种环境下,加拿大抵押贷款公司(Mortgages of Canada)首席执行官Samantha Brookes建议潜在买家在申请贷款预批时,不能跳过任何步骤。放款人在确保借款人的信用方面变得更加严格。

Brookes看到一些个案中,一个家庭购买房产申请贷款时,有3、4个人在申请。“父母和孩子的名字都在产权上。”

她敦促买家现在出价时一定要提贷款作为条件。“不要放弃任何的贷款条件,不管别人说什么。”

她还建议定4到5周的短期交割期,以避免在评估完成前房产价值已经跌了

Brookes说,随着利率飙升,有太多客户需要对现有的贷款进行再融资,或者在贷款到期时遇到问题。

最糟糕的情况是:房主可能有一份利率为1.89%的定期贷款,续期时的利率变为5.89%。通常这种情况下要延长偿还期限,期限可能长达40年。

图源:GlobeandMail/Robert McLister

一些房主放任自流,拖欠按揭,最终被银行取消了赎回权。

她认为,随着利率继续攀升和更多的贷款需要续期,更多的房主将面临财务挑战。

我相信到9月或10月,我们会看到很多人跳船。”

Morris认为,近年来加拿大人积累的沉重债务负担是一个重大风险。他说,过去人们以房屋净值为抵押贷款来支付主要支出,但近年来用HELOC来支付日常支出的做法加快了。

他说:“5、6年前,人们开始把房子当作银行账户。”那些为了维持生活方式而借钱的人,需要继续借更多的钱。“我不确定人们是否意识到有多少房子已经成为工资的一部分。”

他说,家庭预算已经吃紧,央行可能会再次加息。

金融街的许多经济师预计,随着央行试图遏制失控的物价,今年央行基准利率最终将升至3.25%或3.5%。加拿大6月份通胀率折合成年率达到8.1%,创下40年来的新高。

图源:51找房

央行已经指出,家庭债务水平过高和房价过高是本国经济的两大弱点。行长麦克莱姆说,他的首要目标是让通胀回到目标水平。

Morris认为,尽管80年代的利率曾经超过20%,比现在高得多,但是如今消费者的债务水平远远超过了过去的水平。

他担心,更高的偿债成本可能会导致一个临界点,迫使一大批人在房价下跌的同时卖掉自己的房子。他警告说,两者结合可能导致恶性循环。

他说:“利率上升真的、真的、真的开始产生影响。”

与此同时,需要向私人贷款机构申请二次抵押贷款的人,会面临18%甚至更高的利率。

Morris严厉批评了央行行长麦克莱姆及其在2020年7月向加拿大企业和消费者做出的保证,当时央行称利率将在未来很长一段时间内保持在低位。

他说:“在乌云密布的情况下,做出这样的保证是极度的疏忽。”

麦克莱姆最近重申了他的观点,即加拿大经济有可能实现软着陆。

Morris认为,唯一可能拯救房地产市场的情况是经济衰退。他补充说,经济可能已经开始收缩,这反过来可能会导致央行降息。

不过,他并不希望出现这种糟糕的结果,因为这会造成严重的经济痛苦。