26 四月

加拿大代际财富大转移正在进行中!地产泡沫不会破的!

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最早开始唱衰加拿大地产泡沫的声音,大约是十几年前,从此之后从未停歇,只能说打脸声越来越响——地产市场越来越火,一点崩溃的迹象都没有。新冠来了又怎样?就算连加拿大住房管理部门(加拿大贷款和住房公司,CMHC)都觉得,2020年地产市场可能就这样了。结果呢?一个又一个历史新高不断刷新历史记录,搞得该机构负责人都不得不在推特上鞠躬道歉,说自己判断错了形式。

有分析指出,因为有千禧一代和婴儿潮一代,房市就不存在泡沫。

加拿大环球邮报日前发表了一篇专栏作家Gary Mason的观点文章。他注意到最近关于房地产市场狂热的报道经常提到一个有些令人惊讶的因素:千禧一代在很大程度上推动了这股热潮。

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不久前千禧一代还被认为是加国房价狂飙的受害者。而外国买家不仅被指责为房价严重飙升的罪魁祸首,还被指责剥夺了数以万计的加拿大年轻人的中产阶级置业梦。

 

时至今日,需要对房产价格飙升负主要责任的似乎是加拿大的千禧一代,而不是来自外国投资者。而且这里很可能有一个完美的解释——加拿大代际间的财富大转移正在进行中。

千禧一代,目前普遍年龄在24-39岁之间,正当社会各方面主力,对于买房的需求增加,也已经具有了可负担更好房屋的能力,更大的房子、更好的位置、更优质的社区和学校都是他们的考虑因素,因此他们愿意为了自己的中产阶级置业梦想花更多的钱。

而从1946年至1964年出生的婴儿潮一代,现在年龄在57岁到74岁之间,这一代人大多数已退休,坐拥大笔财富已经不是什么秘密,他们的住房占据着良好的住房位置,却不愿意离开,无法释放房屋供应。即使离开也只是更换同一社区更小的房子。同时,这批人大部分已还清房贷,还有很多钱可以投资,包括资助孩子。

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温哥华知名地产公司Rennie集团的一些数据,可以更好地给出这笔财富的概念。据Rennie 集团多年来的最终数据显示:

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2006年,大温哥华地区没有背负贷款的房地产总价值估计为1238亿元。当时,近一半(47%),约600亿元的房屋,为55-74岁的人所持有。

 

时间到2021年,大温哥华地区没有背负贷款的房地产总值已经增长了三倍多,达到3733亿。Rennie 集团副总裁Andrew Ramlo表示,55至74岁的人,大约是婴儿潮那一代,所持有的份额增加到了2050亿以上。

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这一增值的最大驱动力是房价飙升;自2006年以来,该区域的基准价格翻了一番。另一个因素是人口统计差异和该区域居民还完贷款,步入无负担的老年状态。

 

55-74岁的人持有的没有背负贷款的资产比例从2006年的46%上升到2021年的55%。婴儿潮一代大部分还清房贷,现在有很多钱可以投入其他领域,包括赠送给自己的孩子。

 

这很可能解释了为什么这么多千禧一代正在进入房产市场,他们从父母那里获得现金。而他们的父母缩减了住宅规模,卖出单户住宅,买入镇屋或公寓,这一出一进也让父母对房地产价格感慨不已。

 

Ramlo 很肯定这就是房地产市场热度不减的一个主要因素。

这很可能解释了为什么这么多千禧一代正在进入房产市场——千禧一代从父母那里获得现金。

以上这些因素皆造成房地产市场热度不减的现象。

Rennie副总裁Andrew Ramlo假设了一对30多岁的夫妻,他们已经攒够了50万元的公寓的首付。但后来他们的父母来了,赠予他们10万元。这对年轻夫妻就突然有了足够的钱去购买一套更贵的公寓,而无需增加他们的贷款额度。

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Ramlo 认为这是一个对全国各地的市场价格不断产生影响的事情,这也能部分解释人们看到的家庭收入中位数和人们购买房屋的价格之间的脱节。这个中位数收入并没有考虑到加入父母甩出的现金,还无需缴税。

 

中国同样有类似情况,在2018年央行货币政策委员会某委员在央视财经频道的节目现场曾称,如果年轻夫妻的父母辈 “六个钱包”凑在一块儿能够帮着支付首付的话,建议还是买房好。这一言论在当时引起过热议。掏空父母辈的钱买房,代价颇大,还有啃老的嫌疑,但根据中国房价20年持续上涨的经验,只能想方设法强行上车。

 

加拿大的一些银行估计,目前申请贷款的年轻人中有50%至60%得到了父母的帮助。然而,Ramlo经常接触的贷款经纪人则称,这个数字要高得多,可能接近90%。

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从前,人们要等到父母去世后才能看到遗产。现在不一样了。婴儿潮一代更加精明,更不愿意等到他们去世后,他们的财富被政府征税。

 

对于婴儿潮一代来说,这个时刻已经到来,全国各地都能感受到这种影响。而且在未来的几年内都会如此。

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